Giá nhà tập thể cũ tăng cao nhờ vị trí trung tâm
Các khu tập thể xây dựng từ thập niên trước tại Ba Đình, Đống Đa ghi nhận giá rao bán tới hàng trăm triệu đồng mỗi m2, trong bối cảnh nguồn cung nội đô khan hiếm.
Dù xuống cấp, nhiều căn hộ tập thể cũ tại Hà Nội vẫn được rao bán với giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi m2, tương đương hoặc vượt mặt nhiều dự án chung cư mới.
Khảo sát tại các khu tập thể xây dựng từ lâu như Giảng Võ, Thành Công, Kim Liên, Trung Tự… cho thấy giá rao bán căn hộ diện tích nhỏ (30–60 m2) phổ biến 3–6 tỷ đồng mỗi căn.
Tính theo mét vuông, mức giá dao động 80–150 triệu đồng, thậm chí một số căn đã cải tạo, vị trí đẹp được chào bán trên 200 triệu đồng mỗi m2.
Nguyên nhân chính đến từ vị trí trung tâm, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác kinh doanh. Nhiều khu tập thể nằm tại quận Ba Đình, Đống Đa – nơi quỹ đất hạn chế, ít dự án mới. Ngoài nhu cầu ở thực, một bộ phận người mua kỳ vọng vào tiềm năng cải tạo, xây dựng lại trong tương lai.
Một số căn hộ tầng 1 hoặc mặt đường nội khu được sử dụng làm cửa hàng, quán ăn, mang lại dòng tiền ổn định nên giá bị đẩy lên cao. Với các căn đã cơi nới, diện tích sử dụng thực tế tăng gấp rưỡi hoặc gấp đôi so với sổ đỏ, khiến giá trị giao dịch tiếp tục bị “neo” ở mức cao.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng mức giá này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Phần lớn nhà tập thể đã xuống cấp, chất lượng công trình không còn đảm bảo, trong khi việc cải tạo, xây lại gặp nhiều vướng mắc về cơ chế và đồng thuận cư dân. Không ít dự án cải tạo kéo dài hàng chục năm vẫn chưa thể triển khai.
Bên cạnh đó, pháp lý cũng là vấn đề đáng lưu ý. Nhiều căn hộ có diện tích trên sổ thấp hơn thực tế, phần cơi nới không được công nhận. Khi giao dịch, người mua có thể gặp khó khăn trong vay vốn hoặc sang tên.
Theo các đơn vị môi giới, thanh khoản phân khúc này vẫn duy trì do nhu cầu ở khu vực trung tâm cao, nhưng chủ yếu tập trung vào nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt. Nhà đầu tư ngắn hạn ít tham gia do biên độ tăng giá không còn nhiều, trong khi rủi ro pháp lý và cải tạo chưa rõ ràng.
Về dài hạn, xu hướng cải tạo chung cư cũ nếu được thúc đẩy có thể tạo ra thay đổi lớn về mặt bằng giá. Tuy vậy, tiến độ phụ thuộc nhiều vào chính sách và sự đồng thuận của cư dân, nên chưa thể trở thành yếu tố chắc chắn để định giá tài sản ở thời điểm hiện tại.
Ý kiến của bạn