Nhịp cầu doanh nghiệp

Giá thuê chung cư tại Hồng Kông, Trung Quốc, tiếp tục giữ vị trí đắt đỏ nhất châu Á, thậm chí thuộc nhóm cao nhất thế giới, bất chấp thị trường bất động sản ba năm qua trải qua chu kỳ giảm sâu.

Giá thuê cao kỷ lục, người trẻ “ngộp thở” vì chi phí chỗ ở

Mức giá cho thuê tại Hong Kong (Trung Quốc), đang vượt xa các trung tâm tài chính châu Á khác. Một căn hộ một phòng ngủ tại Hong Kong Island, khu vực vốn được xem là “trái tim tài chính”, hiện có giá 2.200–3.200 USD/tháng. Ngay cả căn studio nhỏ dưới 30 m² ở Kowloon cũng không dưới 1.500 USD/tháng.

Khi so sánh với mặt bằng thu nhập của lao động trẻ, Hong Kong trở thành một trong những thị trường có tỷ lệ chi phí thuê nhà trên thu nhập cao nhất khu vực – dao động từ 45 đến 60%.

Điều này khiến không ít người trẻ buộc phải lựa chọn: ở chung để chia tiền thuê; dời ra xa trung tâm, sang Shatin hoặc Tseung Kwan O; hoặc chấp nhận sống trong những căn hộ siêu nhỏ (nano-flat) chỉ 18–22 m².

Sự bức bí của thị trường ngày càng thể hiện rõ qua tỷ lệ người thuê chuyển từ căn hộ một phòng ngủ sang studio, hoặc từ trung tâm sang ngoại vi – xu hướng chỉ xuất hiện mạnh từ sau 2022.

Điều gì khiến giá thuê luôn ở “đỉnh thế giới”?

Giá thuê nhà tại Hong Kong tiếp tục leo thang khi thị trường chịu tác động đồng thời của nhiều yếu tố, từ lãi suất đến nguồn cung và nhu cầu chuyên gia nước ngoài.

Lãi suất cao, chi phí vay đẩy sang người thuê
Hong Kong neo lãi suất theo Mỹ, khiến mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao suốt hai năm qua. Với phần lớn căn hộ được mua bằng vốn vay ngân hàng, chủ nhà buộc điều chỉnh giá thuê để bù chi phí tài chính. Gánh nặng lãi vay trở thành yếu tố trực tiếp kéo giá thuê tăng mạnh.

Giai đoạn 2020–2023, các dự án mới giảm tốc do chi phí xây dựng tăng và thay đổi pháp lý, khiến thị trường rơi vào tình trạng nguồn cung đi ngang trong khi nhu cầu tăng nhanh. Từ giữa năm 2024, giá thuê tại nhiều khu vực trung tâm tăng 3–5% mỗi quý, còn tỷ lệ trống xuống mức thấp nhất kể từ 2021.

Sau thời gian chuyển dịch sang Singapore vì chi phí sinh hoạt và chính sách dịch bệnh, một bộ phận nhân sự tài chính – công nghệ đang quay lại Hong Kong. Nhóm này, đặc biệt là nhân sự từ các tập đoàn Trung Quốc đại lục mở rộng ra quốc tế, chấp nhận trả giá cao để sinh sống gần trung tâm, gia tăng thêm áp lực lên giá thuê.

Dù thị trường bất động sản Hong Kong biến động mạnh ba năm gần đây, thành phố vẫn giữ vị thế trung tâm tài chính lớn của châu Á. Yếu tố này tạo nên mức giá sàn cố hữu mà thị trường khó có thể giảm sâu, duy trì bức tranh giá thuê luôn ở ngưỡng cao.

Nhà đầu tư: Lợi suất thấp nhưng vẫn kỳ vọng dài hạn

Dù giá thuê tăng nhanh, lợi suất cho thuê tại Hong Kong vẫn chỉ quanh 2,7–3,2%, thuộc nhóm thấp nhất khu vực. So với các thị trường lân cận, mức này kém cạnh rõ rệt: Bangkok đạt 4–6%, Kuala Lumpur 5–7%, còn Singapore khoảng 3,8–4,5%. Trong bối cảnh lãi vay duy trì ở mức cao, nhiều chủ sở hữu gần như không có lợi nhuận ngắn hạn từ việc cho thuê.

Tuy vậy, thị trường đầu tư vẫn giữ được sự ổn định tương đối. Một phần đến từ việc giá bán giảm mạnh so với giai đoạn đỉnh. Từ năm 2021 đến nay, giá căn hộ giảm 14–18%, mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Giới đầu tư cũng đặt kỳ vọng vào triển vọng phục hồi của Hong Kong. Với vai trò cửa ngõ tài chính và dịch vụ của Trung Quốc, thành phố được dự đoán duy trì nhu cầu lớn về nhà cho thuê trong nhiều năm tới.

Bên cạnh đó, thanh khoản là lợi thế khiến Hong Kong vẫn hấp dẫn. Dù bất động sản biến động mạnh, thị trường mua bán tại đây nhìn chung linh hoạt và dễ giao dịch hơn nhiều đô thị lớn trong khu vực.