Nhịp cầu doanh nghiệp

TP HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị, chuyển từ mô hình “một trung tâm – nhiều vệ tinh” sang “đa trung tâm” rõ rệt hơn. Trong khi Quận 1 (cũ) và Quận 3 (cũ) vẫn giữ vai trò lõi kinh tế – hành chính truyền thống, thì Thủ Thiêm đang nổi lên như ứng viên sáng giá cho trung tâm tài chính – thương mại mới của thành phố.

Thủ Thiêm – Hạt nhân mới của mô hình đô thị nén

Theo OECD, một CBD đúng nghĩa là khu vực tập trung dày đặc hoạt động thương mại, tài chính, dịch vụ và sở hữu năng lực kết nối vượt trội. Nhìn vào những gì đang diễn ra ở Thủ Thiêm, các tiêu chí này ngày càng rõ.

Tại Diễn đàn bất động sản TP HCM với chủ đề “Hạt nhân trung tâm”, các chuyên gia chung nhận định Thủ Thiêm hội đủ ba yếu tố để trở thành trung tâm mới: vị trí cửa ngõ phía Đông, quỹ đất còn lớn và quy hoạch đồng bộ ngay từ đầu. Toàn bộ khu Quận 2 (cũ) – gồm Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc – được xem là phần mở rộng tự nhiên của trung tâm truyền thống, tạo sự cân bằng cho cấu trúc đô thị đang phát triển nhiều cực.

Động lực lớn nhất là Trung tâm tài chính quốc tế (IFC) Thủ Thiêm, dự kiến vận hành từ năm 2025. Bài học từ Yeouido (Seoul) cho thấy sự xuất hiện của một IFC có thể tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh: kéo doanh nghiệp về, đẩy nhu cầu lưu trú cao cấp, dịch vụ thương mại, bán lẻ và hình thành một cực tăng trưởng độc lập. Thủ Thiêm đang đi theo quỹ đạo tương tự.

Hạ tầng phía Đông tiếp tục được thúc đẩy là nền tảng quan trọng. Metro số 1 chuẩn bị khai thác thương mại, hàng loạt cây cầu nối Thủ Thiêm với Quận 1 (cũ) và Quận 4 (cũ) được đẩy tiến độ, thêm kế hoạch tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành. Khi các trục này hoàn thiện, khu vực phía Đông sẽ thu hút dân cư, chuyên gia, doanh nghiệp dịch chuyển về nhiều hơn, tạo thế “song trung tâm” giữa Thủ Thiêm và Quận 1 (cũ).

Bất động sản trung tâm tăng tốc, chung cư hạng sang dẫn dắt

Sự dịch chuyển trung tâm đang phản ánh rõ trên thị trường bất động sản.

Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy trong 10 tháng đầu 2025, dù chỉ chiếm 28% nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% lượng quan tâm – tỷ lệ cao vượt trội. Đáng chú ý hơn, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m²) ghi nhận mức độ quan tâm tăng 168% trong quý III/2025, cho thấy nhu cầu nhà ở cao cấp gần như chưa từng giảm nhiệt.

Thị trường đang thiết lập mặt bằng giá mới: Quận 1 (cũ) xuất hiện dự án thứ cấp khoảng 413 triệu đồng/m², Quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m²; phần lớn dự án còn lại phổ biến 101–182 triệu đồng/m². Giá chung cư tăng do nhu cầu ở thực cao và giá nhà riêng – đất nền đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người mua trung tâm.

Trong bức tranh này, Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) nổi lên như điểm sáng. Khu vực liền kề Thủ Thiêm, kết nối trực tiếp Mai Chí Thọ và cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây, thu hút nhiều dự án hạng sang như The Privé. Mức độ quan tâm tại khu vực này tăng gần 10% trong quý III/2025 – mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường thận trọng.

Số liệu giai đoạn 2015–2025 cho thấy bất động sản trung tâm TP HCM tăng mạnh ở mọi phân khúc: đất nền tăng 384%, chung cư tăng 197%, nhà riêng tăng 168% và nhà mặt phố tăng 134%. Việc giá đất và nhà riêng tăng quá nhanh vô hình trung đẩy người mua về phía chung cư trung tâm – nơi vẫn đảm bảo tiêu chuẩn sống, an ninh và kết nối mà mức đầu tư “dễ thở” hơn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, Thủ Thiêm có khả năng trở thành trung tâm đối trọng trong 5–10 năm tới khi các dự án lớn hoàn thiện. “Bất động sản trung tâm – từ Quận 1 (cũ) đến Thủ Thiêm – vẫn giữ sức đề kháng cao nhờ nhu cầu ổn định và hạ tầng ngày càng hoàn thiện”, ông nhận định.

Sự trỗi dậy của Thủ Thiêm vì vậy không chỉ là câu chuyện mở rộng trung tâm, mà là bước chuyển mới trong quá trình tái định hình đô thị TP HCM.